年关临近，理发师朱先生却为一件事烦恼——之前他租了房子打算开个人工作室，并付了7000元的中介费，结果却因为邻居反对而黄了。对于这笔中介费，中介不想退，房东也不愿意承担，这7000元就只能打水漂了吗？

    中介不想退钱，房东也不愿意承担

    朱先生想开一家理发工作室，就委托房产中介帮助寻找房源。

    几番比较后，朱先生和镇海某小区的王先生签订了房屋租赁合同，并向中介支付了7000元中介费。

    本以为，事情就这样敲定了。朱先生也开始筹备装修事宜。这时，邻居却向朱先生发来了书面通知，表示不同意朱先生在居民区开设商业性质的工作室。

    根据规定，没有邻居的同意书，朱先生没有办法进行相关登记。工作室肯定是开不成了，朱先生自然想着要拿回7000元中介费。

    中介认为自己是居间行为，租赁双方已经签订租赁合同，自己的居间行为已经完成。至于最终合同无法履行，错不在自己，中介费是自己应得的，不予退还。

    房东王先生则认为自己从始至终愿意将房子出租，只是邻居不同意，自己对此觉得无奈而且抱歉，但是自己也没有过错，自然不肯承担中介费损失。

    朱先生相当烦恼，于是去镇海区法律援助中心咨询。

    明确告知了租房用途是要回中介费关键

    值班律师听了事情的原委后，向朱先生解释。

    首先，根据《物权法》规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，朱先生所租赁房屋的邻居，对于朱先生有经营性用房提出异议是有法可依的。

    那么，这7000元的中介费该由谁来承担呢？主要得看在签订租赁合同时，朱先生是否明确告知中介与王先生租赁房屋是用作经营性用途的。这就涉及承租人与出租人的诚实信用义务问题。

    根据《中华人民共和同合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

    （一）假借订立合同，恶意进行磋商；

    （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

    （三）有其他违背诚实信用原则的行为。

    如果中介与房东明确知道朱先生租赁房屋用于开办工作室，还将住宅出租；或者朱先生在承租房屋时故意隐瞒了房屋的用途，则都成了故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的一方。如给对方造成损失的，应当承担缔约过失的损害赔偿责任。

    因此，朱先生必须要证明自己已明确告知中介及王先生租赁房屋的营业性用途，才能向对方主张自己的损失。

    在本次租赁中，如果排除了相关因素，朱、王两人间的租赁合同已经成功签订，中介已经完成了居间行为，因此可以获得7000元的中介费。

    住改商必须经由利害关系的业主同意

    那住宅就不能改为经营性用房吗？律师解释，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。

    首先，住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。比如，娱乐场所不得设在居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所等。

    其次，住改商必须经有利害关系的业主同意。具体来说，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。比如，一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多。《物权法》赋予了有利害关系的业主事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。

    另外，业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。

    首席记者 王颖 通讯员 朱启雯