出售受赠的房屋涉及增值税及附加、个人所得税。

    个人出售无偿受赠的房产，房产取得时间是增值税减免优惠政策的关键所在。在宁波，购买不足两年的住房对外销售时，按照5%的税率全额征收增值税；满两年的住房对外销售，则免征增值税。

    个人无偿受赠房屋的增值税计税时间怎么算？根据规定，个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，对外销售时，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

    简单而言，受赠人与赠与人为特定关系人的，该住房再出售时，购房时间按照受赠行为前的购房时间确定。

    举个例子，父母2014年1月买了一套房屋，2017年5月将房屋赠与女儿。女儿在2017年9月将房子出售。从2014年1月购房到2017年9月卖房，持有时间满两年，免征增值税及附加。

    如果受赠人和赠与人为非特定关系人，则住房的购房时间，按照发生受赠行为发生后新的不动产权证或契税完税证明上注明的时间确定（孰先原则）。

    在上面这个例子中，假设是舅舅把房子赠与给了外甥，外甥再出售时，那购房时间就按2017年5月起算。

    个人所得税

    出售受赠房产的个人所得税，应扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。具体来说，受赠人的个人所得税纳税额应为：出售受赠房屋的收入减去原赠与人取得该房屋的实际购置成本，再减去赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后，剩下部分的20%来缴纳个人所得税。

    假设一套住房，父母赠与给子女，当初父母买入价是100万元，子女受赠时缴了3万元契税，子女卖房所得200万元（出售时已满两年），需缴纳个税为（200-100-100×3%）×20%，即19.4万元（印花税因为金额小，这里忽略不计）。

    法定继承人继承的住房再售出，因为继承时免征契税，因此，个人所得税应为差额的20%，（200-100）×20%，即20万元。

    购买这类继承、赠与的住房，买方缴税情况跟买普通二手房一样，即缴纳契税即可。具体的契税征收政策为：90平方米及以下的首套房、第二套房，按成交价格（不含增值税）的1%缴纳；90平方米以上的首套房，按1.5%缴纳；90平方米以上第二套房，按2%缴纳；第三套及以上，不论面积，均按照3%缴纳。

    现实情况中，继承、赠与的行为，很少发生在非直系亲属之间。所以，最后我们以一个例子来比较直系亲属间买卖、继承、赠与三种方式分别需要缴纳的税费（忽略印花税、登记费、公证费、中介费等）。

    一套90平方米的住房，登记在父亲名下、也是父母唯一住房，父亲于2014年1月购入，购入时总价100万元，现在市价约200万元，要转给女儿。女儿已成家，家庭有一套房。赠与完成后满两年，女儿再卖掉这套住房，售价240万元。

    买卖的话，女儿要按200万元价格缴1%的契税，即2万元；因为购入已满5年且为家庭唯一住房，父亲不用缴纳增值税及附加、个税。总税费就是2万元。

    继承的话（假设为法定继承且继承人就女儿一人），没有任何税费，但要付6300元的公证费。

    赠与的话，父亲不用缴税，女儿要缴核定价200万元3%的契税即6万元。总税费是6万元。

    女儿两年后再卖掉这套房子——

    如是以买卖形式取得的，因已满2年，免征增值税及附加，但因未满5年，需缴纳1%的个税，即240×1%=2.4万元。

    如是以继承方式取得，按规定，女儿应缴纳个税为(240-100)×20%=28万元。增值税及附加因满2年免征。

    如是以赠与方式取得，按规定，女儿应缴纳个税为（240-100-200×3%）×20%=26.8万元。增值税及附加因满两年免征。记者 周科娜