安丰社区三鼎坊小区。记者 周科娜 摄

    昨天，记者从海曙区房管处了解到，海曙区安丰社区2736户住户从下月起，两档物业费统一涨到0.45元/月/平方米，商铺涨到1元/月/平方米。这意味着，截至目前，海曙区已有34个小区完成了物业费提价提质，物业费提价提质工作走在全市前列。

    持续了20年的物业收费标准，从今年8月份启动涨价程序，到11月份敲定涨价事宜，短短4个月，这个小区是如何做到的？

    □记者 周科娜 通讯员 陈波 孙凯丽

    涨价前给物业算账

    安丰社区由玫瑰苑、一品苑、二耀庭、三鼎坊四个小区组成，共有住户2736户，商铺130户。四个小区交付时间分别为1997年和2000年，物业费收费标准为0.2/月/平方米和0.25元/月/平方米两档。

    随着社区的老旧，需要维修的项目增多，加上物业公司经营成本的大幅度提高，造成了物业收费与支出存在较大的不平衡，导致物业管理服务品质的持续下降。

    “这是一个恶性循环。去年10月，市住建局联合物价局出台《宁波市中心城区老旧住宅小区物业服务收费的指导意见》，我们也有了物业费涨价的考虑。”海曙区安丰社区党委书记陈赛花说。

    涨价前，社区、居委会和物业三方一起，多次召开会议，他们首先给物业算了一笔账。

    “我们社区一共5个半门，半个是白天开晚上关的，40多个保安，按照人员工资4万元/年计算，物业支出是160余万元。按照100%的物业费缴纳率算，物业费的收费水平每户100元-300元/年，我们取个平均数每户200元/年，也仅60万元。我们小区没有电梯，因此没有电梯广告收入，物业唯一的盈利来源为停车费、老小区补贴以及快递箱等收费。”

    2016年，安丰社区进行了停车位改造，新增加396个停车位，缓解了老小区停车难的同时，也增加了物业的停车收入。“停车费包年加上临停，包年按照800元/年计算，按照100%的收缴率，我们测算过，停车收入也不足100万元。”

    值得一提的是，社区和业委会要求物业从停车费中拿出10万元，用于老小区“楼道亮灯”，218个楼道，每个楼道安装了8盏灯，防盗门与楼道灯电费则从10万元的停车费中支出。

    记者从安丰社区了解到，社区对物业企业曾进行过审计。“最近一次的审计是2016年，不审计不知道，原来每年大件垃圾的清运，物业的支出高达30余万元。为了保持盈利，物业唯一的办法就只有裁员了。”业委会成员王亚平说。

    为了补贴物业，社区从政府补贴给老旧小区的资金中，除了一部分留给公共维修外，其余补贴给了物业。

    上门征集居民心声

    今年9月，在社区、物业、业委会协商一致的情况下，进入了涨价前期的征求居民意见环节。今年11月，业主大会，超过60%的业主同意物业费提价，达到了居民数量的半数以上，提价工作正式确定。

    安丰社区业委会主任章和平告诉记者：“今年11月，我们入户向居民征求物业费提价意见的同时，也征集了居民对物业服务的心声，将居民对物业的反馈、急需改善的方面做了全面详细的了解。”

    在征求意见结束后，物居业三方又召开了会议，将居民的意见及时告知给物业。“物业行动比较迅速，目前近90%的问题已经解决。”

    昨天，记者在三鼎坊小区转了一圈，绿化公司正在整理绿化带。家住三鼎坊的陈女士告诉记者：“我们反映了小区树木高大、遮挡阳光的问题，现在已经解决了。多年没有见到太阳的房子，又能享受到冬天的阳光了！物业有作为，我们物业费交得开心，涨价我们也同意！”

    章和平说，2020年1月1日起小区物业费正式上调至0.45元/月/平方米，业委会向物业提出了三点要求：“保安人员，要求配足，平均年龄下调至55周岁，对于工作认真负责、受居民认可的保安，要留下来；保洁方面，要求增加保洁覆盖面和保洁频次等；维修方面，日常维修要求及时高效。”为此，新东方物业项目负责人杨经理表示，已经着手落实。

    海曙区共有物业管理的住宅项目272个，其中2000年以前交付使用且实施物业管理的老小区共97个。

    2018年10月，市住建局联合物价局出台《宁波市中心城区老旧住宅小区物业服务收费的指导意见》，根据该意见，一星级物业服务收费标准为无电梯住宅0.6元/月/平方米，而海曙区低于该标准的物业小区有162个，占住宅小区的流程。而老旧小区普遍收费标准介于0.1-0.3元/月/平方米，且20多年未有变化。

    上述指导意见出台后，海曙区多个小区开展了物业费提价提质工作。截至目前，海曙区已有34个小区完成了物业费提价提质，23个物业项目启动提价提质工作，物业费提价提质工作走在全市前列。