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2015年07月27日 星期一  
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物业费官司业主总败诉,为何?

  □张 弓

    物业费纠纷,可以说是目前居民小区最主要的矛盾:一部分业主———有的小区比例甚至达到50%,以物业公司的服务不到位或自家财物受损为由,拒缴物业费;而物业公司则以物业费收缴不足为由,缩减服务内容、降低服务质量。这个矛盾具有普遍性和长期性,一直没有找到一个好的解决办法。近日,慈溪法院对近期物业费案件审理情况作了通报,在已审结的有关拒缴物业费的817件案件中,除调解成功或物业主动撤诉外,其余177件均以业主败诉告终(7月22日《现代金报》)。

  此事有点出人意料。纠纷难以调解,诉诸法律裁决,本是一个好的选择。法院判决,也肯定于法有据。难以置信的是,败诉的竟然全是业主!不过,细看报道所举的案例,倒也不得不服。

  如古镇街道周先生因房屋渗水要求物业解决,物业派人查看后便没了下文,于是他选择了以拒缴物业费的方式“维权”。物业公司多次催讨未果,就将周先生告上法院。因为房屋渗水原因很多,解决起来比较复杂,经法院调解,最终双方达成一致,周先生当场缴纳了物业费。

  如宗汉街道佟女士一天回家发现爱车上有伤痕,怀疑被其他车辆碰撞所致,于是找到小区物业要求赔偿。但物业公司不认同佟女士的说法。因为按照合同约定,物业公司没有义务保证停放的车辆不被刮擦碰撞。气急的佟女士干脆拒缴物业费。物业公司起诉到法院,法院明确支持物业公司要求佟女士支付物业费的请求,佟女士败诉。

  还是宗汉街道的王先生,以家中被盗为由,拒缴物业费。物业公司告到法院,法院判决王先生仍须缴纳物业费。

  177个案例中业主败诉的具体起因不尽相同,但根源是一样的:“业主弄错了法律关系”(律师语)。业主该不该缴纳物业费,与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔,适用的是两个不同的法律关系,不能擅自折抵。就是说,业主按时足额缴纳物业费,是法律规定,否则就违法。而业主人身、财物受损,物业公司应不应该赔偿,适用不同的法律及与业主订立的合约。业主动不动用拒缴物业费的方式“维权”,用宁波人的一句方言来比方,就是“红蜡烛记到了胡萝卜账上”。

  慈溪法院有关物业费官司的判决结果集中发布,给我们以多重启示。 

  启示之一:作为业主,自己的利益受损后,维权的行为要合乎法律,不能仅凭直觉就采取行动,这样才能避免“赔了夫人又折兵”的尴尬结局。

  启示之二:作为物业公司,在业主拒缴物业费而又催缴、协商无果后,积极的应对办法就是诉诸法律。目前一些物业公司普遍采用减少服务项目、降低服务质量的做法,不仅会带来恶性循环,而且侵犯了按时缴纳物业费的业主的利益,也让自己陷于不履行合约的被动境地。此时如果缴纳了物业费的业主起诉物业公司,败诉的就不是业主了。

  启示之三:作为小区的有关组织,包括居委会和业主委员会,现下最紧迫的任务,就是向全体业主宣传与物业费相关的法律法规,同时告知合法利益受损时反映与投诉的途径,使他们的维权行为遵守法律的规则。业主们之所以动不动以“拒缴”作为维权的手段,大多数是由于不懂法,明知故犯者肯定是少数。

  社区是城市的最基层组织,是市民赖以生活、休闲的重要场所。城市居民的一生,超过1/2时间在社区里度过。所以,能否保证社区的安全、有序、舒适,直接关系到市民的幸福与社会的稳定。而缓解业主与物业的矛盾,至少在当前是最为重要的工作,有关各方都应把它当一回事。

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宁波日报