邬水龙

    近些年来，我国物业服务行业发展迅速，并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段。但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位，加之居民消费理念存在一些偏差等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断。其中，以物业费收费难问题最为突出，备受社会各界关注。

    一般而言，一个10万㎡的小区，要维持物业企业的生存，必须有85%-90%的收费率。但现实是，以奉化区为例，截止到2016年底，城区有统计的27个小区应收物业费户数22303户，合计拖欠户数达到5157户，拖欠率高达23.1%。业主拒缴物业费的理由五花八门，概括起来有十大常见理由：一是以不居住、未使用为由，拒交物业费；二是以物业服务质量(保洁、绿化等)不满意为由，拒交物业费；三是以法不责众，跟风不交费；四是以财物被盗、漏水、物品损坏等为由，拒交物业费；五是以人身、财产受到损失，拒交物业费；六是对物业公司利用公用面积经营不满，不交物业费；七是以房产拍卖流转中原业主欠费为由，不交物业费；八是以未签物业合同为由，不交物业费；九因房屋质量及开发遗留问题，拒交物业费；十是以其他业主的不良行为影响正常生活为由，不交物业费等。

    现代物业管理制度，与现代城市生活密切相连，是现代住房制度的重要特征。明明合同约定了的物业收费，一直来却难如上青天。为何？一是源于根深蒂固的社会陋习和社会心理。一些居民缺少公德意识，没有公私之分。于是，把物业小区当成自己的“私人领地”，这样矛盾就出来了。小区内任意停车、顺手高空抛物、随意丢弃垃圾、违规饲养宠物、私搭乱建，违法装修等屡禁不止。于是，物业管理企业成了“风箱里的老鼠，两头受气”。

    二是源于契约精神不足。物业收费既有《物业管理条例》的规定，也有物业管理合同的约定，是一种法律义务。这种义务不仅仅是业主个人对物业管理企业的义务，根据《业主规约》，也是业主个人对全体业主的共同义务。

    三是牵涉到一个“哲学问题”。许多业主都知道，物业管理的复杂性，许多物业问题原本不是物业管理的问题。按照责任区分，有开发商的遗留问题，有某些业主的任性胡为，也有社会管理部门的职能失责，有物业管理企业自身的问题。但是业主不问青红皂白，一股脑儿都把责任推给物业企业。于是，为拒缴物业费找到了最好的借口：等你管理改进了，服务做好了，我自然会交物业费。结果物业缴费问题演变成了哲学上的“鸡与蛋”的关系，物业收费就这样成了一场“拉锯战”，进入“咬尾蛇”状的死循环。

    无论如何，不交物业费都是站不住脚的。一、从法律上看，最高人民法院2009年通过的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。根据最高院司法解释，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即物业管理企业违规收费。如果物业企业服务不到位、管理不到位，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一码归一码，拒缴物业管理费，于法无据。

    二、从政策上看，物业费终究是“赖不掉”的。根据《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》及其实施细则规定，物业产权过户时，需出具过户前的“物业服务费用结算清单”。

    三、放眼看，在欧美如果业主拒缴物业费用，房管员可与业主委员会一起发催缴函、律师函，直至起诉要求拍卖业主房产偿费。美国各州法律一般都规定，如业主欠缴管理费，从到期之日开始，业主协会便享有业主房屋的留置权，就像银行贷款的抵押权一样。如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋，并从售房款中优先受偿。

    最后，需要理清的是，物业企业是最需要承担社会责任的，管理品质内控和物业服务是无止境的，但物业管理的责任是有边界的。只要交了物业费、物业企业就要负“无限责任”的观点，有违社会公平和市场正义，价质相符才是现实的物业管理常态。物业的理想与理想的物业，应是物业服务与业主需求依法依规，相向而行，良性互动。

    （作者为奉化区物业管理处处长）